Lorsqu’on parle d’investissement locatif, on parle d’investissement à long terme, qu’il s’agisse du neuf ou de l’ancien. Un des avantages de ce dernier par rapport au neuf, c’est que plus le bien est vieux, moins on paie d’impôts. Néanmoins, il est préférable de trouver un investissement sûr qui n’occasionnera pas de frais de rénovation ou de réhabilitation trop onéreux.
Les raisons pour lesquelles investir dans l’ancien immobilier
Un prix à l’achat moins élevé
En principe, un bien ancien revient moins cher qu’un bien neuf. Cela est dû au fait que ce bien est souvent plus vétuste et nécessite par conséquent, des travaux de réparation ou de rénovation, d’où une plus grande décote sur les prix. Mais sur les sites d’annonces, on peut remarquer que les offres de biens immobiliers anciens sont plus nombreuses que la demande. Aussi, le choix est large. Il est recommandé toutefois de payer au crédit plutôt qu’au comptant ou de négocier un prêt immobilier à faible intérêt, afin de pouvoir parer aux futures dépenses d’entretien du bien.
Une plus-value immobilière
Grâce aux aides et subventions financières de l’Etat pour les travaux d’isolation et énergétiques qui seront ainsi réalisés au moindre coût, la plus-value pour l’immobilier ancien, est plus importante que pour le neuf.
Une réduction des charges en matière de copropriété
Les charges de copropriété sont plus réduites que pour un bâtiment neuf. Grâce à une réduction fiscale sur le bien à rénover et à des frais d’entretien réduits, le bien immobilier est plus attractif pour les personnes qui démarchent en vue de trouver une location avec moins de charges lourdes.
Un avantage locatif
L’avantage des biens anciens est leur localisation : généralement ils se trouvent en centre-ville. Ils sont ainsi facilement accessibles par le réseau de transport public, à proximité des commerces, des entreprises, avec des parkings automobiles. On est ainsi assuré de trouver des locataires assez rapidement. Si le bien est un logement meublé, le loyer peut augmenter de 15 à 20%, avec en bonus un avantage fiscal pour le propriétaire du bien immobilier.
Les principes qui régissent l’immobilier locatif ancien
Les dispositifs fiscaux relatifs à l’investissement immobilier locatif ancien
- Le dispositif Malraux : il permet au propriétaire du bien de bénéficier d’une réduction des impôts sur le montant des travaux de réhabilitation du bien. Ce montant est plafonné à 400 000 €. Le dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif ancien, sur des immeubles à caractère historique ou esthétique. Le contribuable peut en tirer de grands avantages, tels qu’une augmentation nette des revenus fonciers et locatifs ou la défiscalisation de ces revenus.
- La loi Pinel : qui, à l’origine, est destinée à la défiscalisation du montant d’achat de l’immobilier neuf, mais qui peut s’appliquer à l’ancien également. C’est le cas, par exemple, d’un ancien local commercial qu’on souhaite rénover en bâtiment d’habitation.
- Le statut LMNP : ou Loueur Meublé Non Professionnel. Grâce à l’obtention de ce statut, on peut amortir les biens loués et diminuer ainsi les revenus locatifs imposables. On dispose alors du choix entre un régime fiscal réel (avec un abattement pouvant aller jusqu’à 85%) ou un régime fiscal Micro Bic (avec un abattement fiscal de 50 à 70 %).
Les différentes formes d’investissement dans l’ancien
- Acheter un bien pour en faire sa résidence principale, y vivre quelques années et rénover le bâtiment, puis le revendre afin de s’acheter un bien plus grand.
- Acheter un bien ancien, le réhabiliter et le revendre à un prix bien plus élevé que le prix d’achat (une plus-value élevée), sans en faire sa résidence principale. Ce type d’investissement nécessite un apport financier conséquent car les travaux doivent être notables afin que le bien puisse se revendre facilement.
- Acheter un bien ancien via un crédit immobilier, faire les travaux de réparation nécessaires, puis le faire louer afin de percevoir des revenus réguliers et rembourser ainsi au fur et à mesure son prêt immobilier.
